自2014年日元汇率暴跌之后，大量资本涌入日本房地产市场，其中相当大的一部分来自中国。大资本有之，个人投资家也不少。其中有很多是国内的中产人士，手中握着几百万的资产，在“高额的租售比”“5%以上的年回报率”的引诱下，购置房产于日本，用以长期出租，渴望过上国内996，海外包租婆的生活。

东京的富士大楼

购房有风险，投资需谨慎。

这句警告提示多少次都不过多。之前给大家普及过购买房屋当时，持有期间以及出售时需要缴纳的税金，今天再来给大家提供一个信息：租赁房屋空置率。

这项指标的重要之处在于，它能直接影响长租公寓的实际年回报率——宣传的每个月租金再高，租不出去或者每隔两年就空置半年，那收益率都是镜花水月。

这是一项动态指标，时常都随着季节发生细微波动（例如毕业季和新社员入职季），但是连续观察一段时间之后会发现，波动平缓，可参考价值极大。

最权威的数据来源于日本总务省统计局进行的「住宅·土地统计调查」，但这一调查每隔五年才进行一次，时效性略差。除此之外，大型房地产公司也会定期公布自己的调查结果。本文选取了总务省统计局2015年公布的数据，和LIFULL HOME'S官网近期公布的数据，圈定区域为东京23区。

根据总务省统计局数据计算的租赁房屋空置率

先看总务省的数据。2015年公布的数据租赁房屋空置率中，东京23区排名前十的区。空置率全部在15%以上，最高的丰岛区为30.3%。

物件数排名日本第一的不动产情报网站LIFULL HOME'S的数据则是这样的：排名前十的所有区租赁房屋空置率都依旧在15%以上，最高的千代田区高达36.%。

LIFULL HOME'S 公布的东京23区租赁房屋空置率

不要忽视这很多中介悄悄不提的空置率，用你的名义房租乘以（1-空置率）才是理智的名义房租，或者至少把表面收益率乘以（1-空置率）得到一个可能收得到的表面回报率，接下去再继续刨除管理费，修缮基金，个人所得税，房产税，最后才是你的真实回报率。

完