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日本买房,最初需要交哪些费用?

挚馨健康 XIN HEALTH 编辑团队 2019-03-27 17:24:35 发布

“我在日本买了个房”,好像成了件十分时髦的事情。

有句话怎么说来着,“股市有风险,投资需谨慎”,放在日本房产里,同样适用。今天,我们围绕税费问题,给大家介绍,力求给有买房意愿的用户,提供一些信息。

重点提示:本文讨论的是购买已经建好的房屋(新房或二手)时,所发生的税费,自己买块地自己盖房子的情况不在讨论范围内。

听说日本房子好便宜

自从日本政府开始为2020年的东京奥运会筹备,开展各项基础建设开始,以东京圈为首的地价和房价就开始回暖。

其中新建的结合住宅(也就是公寓)价格正一点点向曾经经济高速发展时期努力。

2009年起新公寓价格变化   数据来源:国土交通省2009年起新公寓价格变化 数据来源:国土交通省

除了奥运的推动,还有相当一部分资金来源于海外,其中以中国的投资机构和投资个人为主。一次买下一整栋楼的也有,买个一套两套自住或出租的也有。

不管出于何种目的,自住,出租还是为了增值赚差价,也不论是腰缠万贯不差这点房款的有产人士,还是手握一些闲散资金想要分散投资的中产阶级,买房终究不是买白菜,精挑细选,谨防上当非常有必要。

好的物件值得为它付出高额投入,但是不能稀里糊涂全凭中介做主。想要不被坑还买到心仪的物件,需要了解的知识非常多——物件所处地区地质情况,房屋空置率,当地对经营民宿的政策,买房以及持有甚至转让过程中所需要缴纳的税费,等等等等。

东京都内外国人人口构成 数据来源:国土交通省东京都内外国人人口构成 数据来源:国土交通省

靠谱的中介会把这些情况详细向用户讲解,但是谁也不能保证自己遇到的都是正经人不是,所以自己了解这些背景问题,才是硬道理。

PS:在这种背景下,东京都的外国人里,国人的数量已经果断超越其他任何国家,站在了外国人口的金字塔顶部。

房产购入时

在日本买房,不论购买的是独栋房屋,还是楼房,在入手时需要缴纳的税费种类基本是一致的,且种类繁多,确实有点烦。

但是它们与房屋购入的成本息息相关,对于投资目的的用户来说,直接影响回报率,不能不懂。自住的用户也不能轻视它,毕竟都是自己付出的真金白银。

其中不可讲价的部分:

这一部分主要是要交给国家的,地方政府的税金。要搞清楚这些税金对购房成本会有多大的影响,需要知道两个词:固定资产市值和固定资产评估价值。

固定资产市值就是市场价值,也就是我们支付的房价(下文就叫它市值);固定资产税评估价值是政府指定的征税指导价,与购买价通常不一致(小于购买价),每三年政府会重新评估一次(下文就叫它政府评估值)。

划重点:在所有需要计税的时刻,地上建筑(也就是房子)和土地,都是要分开计税的,各自的税率不一样。

1、登录税(国税): 房产的产权名义变更时所需的税。新房子要从开发商过户给购买者,二手房同样要从上一任房主过渡给新的房东。所以,无论买新房还是二手房,这笔税,都得交。

这笔税的计税基础,就用到我们上文提到的政府评估值了。

登录税=土地的政府评估价格×1.5%+建筑物的政府评估价格×0.3%

三大都市新开工公寓数量  数据来源:国土交通省三大都市新开工公寓数量 数据来源:国土交通省

2、房产取得税(地方税):顾名思义,就是我们在获得这项资产的时候,需要缴纳给地方政府的税金。

这一项税金在买房的时候不要遗忘,但是它并不是当时就征收,而是半年到一年之后,税务局会寄一封账单到家里来,按账单交税。

房产取得税=土地的政府评估价格×4%+建筑物的政府评估价格×4%

这部分税款很多时候,都可以获得一定的优惠政策,取决于购买的房屋面积,和土地面积,看房的时候要留心中介的介绍。

3、印花税(国税): 贴在房屋购买契约书上的印花税票。

这部分税款,根据房价的区间发生递增,近几年国税厅对其有一些优惠政策。

500万以上1000万以下/1万日元

1000万以上5000万以下/1万5千日元

5000万以上1亿以下/4万5千日元

4、5年间地震火灾保险:日本是个多地震国家,这个大家都知道。

地铁里随处可见的卖房广告地铁里随处可见的卖房广告

但是日本的地震保险是个非常神奇的存在:它只保地震直接造成的损失,也就是震得瞬间造成的房屋崩裂,倒塌,它负责怕赔偿。

而地震引发的火灾,海啸等等这些带来的损失部分,一概不保。并且,损害程度要达到一定标准才行:比如小编就遇到过要倒塌才给赔偿的。

所以其实在买房的时候,火灾险才是所有房东都需要购买的。但是五年的地震险并不贵,很多人也就一并购入了。

可以讲价的部分:

1、中介费: 交易价格的3%+6万日元

日本的房产行业收费标准非常清晰,并且公开透明,那这部分如何讲价呢?

一种方法,购买新房子得情况下可以直接和开发商购买,这样可以跳过中介,自然不需要中介费。

但是前期信息收集工作,寻觅合适楼盘等工作,都要自己完成。并且,由于日本房产的高折旧率,新房子买到手那一瞬间就至少折价10%,投资者要慎重,自住无所谓。

一家大手中介打出的广告一家大手中介打出的广告

还有一种方法是,选择在每年结算季之前去寻觅中介,为了年终业绩,中介费打折也不是不可能。不过还还是那句话,买房子不是买白菜,普罗大众还是需要点时间纠结的。资金雄厚仅为了寻求资产分散配置的大佬,可以随意。

2代办以上所有手续的司法书士人工费:5万-10万日元不等。这部分费用,若觉得自己来搞完全没问题,可尝试省略。

只不过在日本这个专业的事情交给专业的人来办的社会里,自己上能不能做好,需不需要返工,就不好说了。

这么多种税费,不仅仅种类繁多,而且计税标准居然还有个政府评估值,小编总结到这里也觉得太复杂了。

不过好在,在日本房产足够大的样本数据和标准规范下,从业者普遍默认:一般投资者所缴纳的各项税费约为房价的7%左右,注意,这里的基础是整套房价。

心里默默记住7%这个数字,再对组成这些费用的名目做到心里有数,这样在面对中介的时候,至少能区分出对方靠谱不靠谱,有了这个辨别,接下来就好办了。

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