自从日本政府开始为2020年的东京奥运会筹备，开展各项基础建设开始，以东京圈为首的地价和房价就开始回暖。

其中新建的结合住宅（也就是公寓）价格正一点点向曾经经济高速发展时期努力。

2009年起新公寓价格变化 数据来源：国土交通省

除了奥运的推动，还有相当一部分资金来源于海外，其中以中国的投资机构和投资个人为主。一次买下一整栋楼的也有，买个一套两套自住或出租的也有。

不管出于何种目的，自住，出租还是为了增值赚差价，也不论是腰缠万贯不差这点房款的有产人士，还是手握一些闲散资金想要分散投资的中产阶级，买房终究不是买白菜，精挑细选，谨防上当非常有必要。

好的物件值得为它付出高额投入，但是不能稀里糊涂全凭中介做主。想要不被坑还买到心仪的物件，需要了解的知识非常多——物件所处地区地质情况，房屋空置率，当地对经营民宿的政策，买房以及持有甚至转让过程中所需要缴纳的税费，等等等等。

东京都内外国人人口构成 数据来源：国土交通省

靠谱的中介会把这些情况详细向用户讲解，但是谁也不能保证自己遇到的都是正经人不是，所以自己了解这些背景问题，才是硬道理。

PS：在这种背景下，东京都的外国人里，国人的数量已经果断超越其他任何国家，站在了外国人口的金字塔顶部。

房产购入时

在日本买房，不论购买的是独栋房屋，还是楼房，在入手时需要缴纳的税费种类基本是一致的，且种类繁多，确实有点烦。

但是它们与房屋购入的成本息息相关，对于投资目的的用户来说，直接影响回报率，不能不懂。自住的用户也不能轻视它，毕竟都是自己付出的真金白银。

其中不可讲价的部分：

这一部分主要是要交给国家的，地方政府的税金。要搞清楚这些税金对购房成本会有多大的影响，需要知道两个词：固定资产市值和固定资产评估价值。

固定资产市值就是市场价值，也就是我们支付的房价（下文就叫它市值）；固定资产税评估价值是政府指定的征税指导价，与购买价通常不一致（小于购买价），每三年政府会重新评估一次（下文就叫它政府评估值）。

划重点：在所有需要计税的时刻，地上建筑（也就是房子）和土地，都是要分开计税的，各自的税率不一样。

1、登录税（国税）： 房产的产权名义变更时所需的税。新房子要从开发商过户给购买者，二手房同样要从上一任房主过渡给新的房东。所以，无论买新房还是二手房，这笔税，都得交。

这笔税的计税基础，就用到我们上文提到的政府评估值了。

登录税＝土地的政府评估价格×1.5％+建筑物的政府评估价格×0.3％

三大都市新开工公寓数量 数据来源：国土交通省

2、房产取得税（地方税）：顾名思义，就是我们在获得这项资产的时候，需要缴纳给地方政府的税金。

这一项税金在买房的时候不要遗忘，但是它并不是当时就征收，而是半年到一年之后，税务局会寄一封账单到家里来，按账单交税。

房产取得税＝土地的政府评估价格×4％＋建筑物的政府评估价格×4％

这部分税款很多时候，都可以获得一定的优惠政策，取决于购买的房屋面积，和土地面积，看房的时候要留心中介的介绍。

3、印花税（国税）： 贴在房屋购买契约书上的印花税票。

这部分税款，根据房价的区间发生递增，近几年国税厅对其有一些优惠政策。

500万以上1000万以下/1万日元

1000万以上5000万以下/1万5千日元

5000万以上1亿以下/4万5千日元

4、5年间地震火灾保险：日本是个多地震国家，这个大家都知道。

地铁里随处可见的卖房广告

但是日本的地震保险是个非常神奇的存在：它只保地震直接造成的损失，也就是震得瞬间造成的房屋崩裂，倒塌，它负责怕赔偿。

而地震引发的火灾，海啸等等这些带来的损失部分，一概不保。并且，损害程度要达到一定标准才行：比如小编就遇到过要倒塌才给赔偿的。

所以其实在买房的时候，火灾险才是所有房东都需要购买的。但是五年的地震险并不贵，很多人也就一并购入了。

可以讲价的部分：

1、中介费： 交易价格的3%+6万日元

日本的房产行业收费标准非常清晰，并且公开透明，那这部分如何讲价呢？

一种方法，购买新房子得情况下可以直接和开发商购买，这样可以跳过中介，自然不需要中介费。

但是前期信息收集工作，寻觅合适楼盘等工作，都要自己完成。并且，由于日本房产的高折旧率，新房子买到手那一瞬间就至少折价10%，投资者要慎重，自住无所谓。

一家大手中介打出的广告

还有一种方法是，选择在每年结算季之前去寻觅中介，为了年终业绩，中介费打折也不是不可能。不过还还是那句话，买房子不是买白菜，普罗大众还是需要点时间纠结的。资金雄厚仅为了寻求资产分散配置的大佬，可以随意。

2、代办以上所有手续的司法书士人工费：5万-10万日元不等。这部分费用，若觉得自己来搞完全没问题，可尝试省略。

只不过在日本这个专业的事情交给专业的人来办的社会里，自己上能不能做好，需不需要返工，就不好说了。

这么多种税费，不仅仅种类繁多，而且计税标准居然还有个政府评估值，小编总结到这里也觉得太复杂了。

不过好在，在日本房产足够大的样本数据和标准规范下，从业者普遍默认：一般投资者所缴纳的各项税费约为房价的7%左右，注意，这里的基础是整套房价。

心里默默记住7%这个数字，再对组成这些费用的名目做到心里有数，这样在面对中介的时候，至少能区分出对方靠谱不靠谱，有了这个辨别，接下来就好办了。