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想去日本买房做AirBnB民宿,要注意些什么?

挚馨健康 XIN HEALTH 编辑团队 2019-04-27 10:51:02 发布

自打安倍首相推出「观光立国」这一口号之后,赴日观光人数便以惊人速度上升,原本的目标是「到2020年东京奥运会时,达到外国游客年观光人次2000万」而已。

岂料,2016年,赴日观光外国人已达到2400万人次,2018年这个数字已经飙升至3100万人次,早就突破了原本的预期。

自观光立国国策后剧增的访日人次自观光立国国策后剧增的访日人次

访日人数的大幅度快速增长,带来了一些令日本市场猝不及防的需求,住宿问题便是其中一个重要角色。大批民宿应运而生,Airbnb上登陆的日本房源数量骤增至60000个以上。

起风了,一时间各路人马蜂拥而至,买房者有之,买楼者也有,甚至买下一条街的大人物也不少。坊间也有各种留学生租了十几套房用来做民宿,赚得盆满钵满的传言。

获得丰厚房租的人闷声发大财,而日本本地居民的怨言简直突破天际:深夜常常从走廊传来拖拽箱子的声音;隔壁每几天就会换一批新的邻居;半夜大声喧哗吵闹;垃圾乱扔。

不按规矩乱丢的垃圾不按规矩乱丢的垃圾

问题涌现没几个月,历来以「对待新事物要谨慎再谨慎」为标榜的日本政府,以迅雷不及掩耳的速度出台了「新民宿法」。一盆冷水,泼在了红火了两年的民宿事业上。

现在,还打算买房或租房下场投身民宿行业的各位,如果对这些法规知之甚少,却对带着对市场的憧憬,准备投身其中大赚一笔,那可能就给自己挖了个坑。

这次,我们尽力整合一下民宿市场的必备情报。

已经被游客彻底占领的大阪心斋桥已经被游客彻底占领的大阪心斋桥

在日本,若想合法地通过提供住宿获得收益,需要申请经营执照,执照一共两大类共六种。旅馆类执照——酒店,旅馆,简易宿泊和下宿;民宿类执照——特区民泊和民宿许可(即伴随新民宿法上线的许可)。

这六种执照中,公寓和一户建能有机会申请的只有三种:简易宿泊,特区民泊和民宿许可。一掷千金买酒店度假村的大资本们,不在本次讨论范围内。

先说这个自去年6月起讨论热度最高的执照。新民宿法要求进行民宿经营的人必须向当地的保健所提出一个申报(日文叫届出),也不需要审批,提交一下就可以了。申报的形式相对简单,文件开头是这样的:

民宿许可申报表表头民宿许可申报表表头

但是如果以为这项新的法律真的这么好打发,一纸申报民宿经营就可以继续躺赚,那有点低估日本政府了。民宿许可的坑处,不在申报,而在其他需要突破的隐形障碍。

如果买了一栋公寓楼中的某个房间想用来做民宿,那一定要获得公寓管理组合(类似于居委会)的同意,获得这个同意的概率基本在1%。

公寓里若有人在经营民宿,势必会有很多外国人进进出出,偶尔还会有不太守规矩的,乱丢垃圾或夜半笙歌的。同意某家做民宿对其他居民有好处吗?没有!不同意有害处吗?没有!所以,他们干嘛要同意呢?

那不征得他们的同意悄悄地搞起来呢?反正其他居民也没有权力把我赶走。没错,如果这间房子是买下来的,其他居民的确是无权赶走住户。但是可以使坏啊。

堵个锁眼,划个门什么的,不要太简单,还能半夜以乱扔垃圾或吵闹扰民的名义报警呀。几次骚扰下来,这个房源在平台上的评价一定会下降,受损失的还是房主。

管理组合贴出的禁止民宿通告管理组合贴出的禁止民宿通告

一户建,独门独院,没有烦人的公寓管理组合了,是不是就万无一失了呢?并没有,还有一个隐藏的小坑——一户建所在地区区政府的特殊条例。

举个例子:东京都的中央区(银座,日本桥等所在地)区政府规定,每周的周六中午到周一中午,可以运营民宿;东京都大田区居住用地上盖起的房子,全年禁止民宿;旅行胜地京都市每年只有1月16日至3月15日这两个月,允许经营民宿。

管理委员会和各地区的限制规定,就是新民宿法下民宿许可执照中最大的两个坑。难以克服的这两项困难,导致现在某平台上共计56000件房源中只有20%左右的民宿提交申报,获得「民宿许可」。

剩余8成要么观望考虑转其他执照,要么继续顶着「黑民宿」的头衔,与各项法规和周边居民斗智斗勇。

选到了可以经营民宿的地区,避开了管理委员会,接下来还有什么?应对投诉,24小时之内能够到达房屋解决问题等等,这些可以通过专门的管理公司来解决,缴纳管理费就好了,还算省心。

至于每年经营天数的上限为180天这一规定,其实反而不是最大的阻碍,毕竟以民宿的火爆程度,即使赚半年躺半年,依旧会有盈利的。

在2018年6月出台「民宿许可」执照之前,它算是唯一合法的民宿经营许可证了。2013年开始试行,全称非常长——「国家战略特别区域外国人滞在设施经营事业」。

认定成功后会得到的「特区民泊认定标」认定成功后会得到的「特区民泊认定标」

与为了治理已然泛滥的「黑民宿」而出台的「民宿许可」执照不同,「特区民泊」是在东京大阪酒店不足以满足激增的赴日旅行人群需求的情况下,政府主动出台的缓解房源紧张的特殊执照。

据内阁府地方地方创生推进事务局的最新报告,目前东京都大田区(羽田机场附近)大阪府,大阪市,八尾市,北九州市,新泻市和千叶市可以申请特区民泊的执照。

特区民泊对每年的经营天数上限没有要求,可365天全天营业。原来对每次入住天数规定为7天以上,近年也更改为3天2晚即可。

这两项规定对经营民宿者的吸引力直接体现在申请数量上——以大阪市为例,2018年6月还仅认定了2618件,2019年2月末这个数字已经翻番达到了6015件。

2018年中开始飞速增长的认定数量2018年中开始飞速增长的认定数量

好处这么明显,那就不要犹豫地申请这个执照呗?全年经营,3天2晚也没什么难度,看起来收益率还不错,还是合法经营。那么为什么在几年前,民宿最火热的时候,申请数量并没有多少呢?在于它需要满足的建筑和环境条件。

依旧以大阪市为例:

1 要符合大阪市消防法令对逃生通道,消防工具等细节的要求。

2 经营特区民泊的房间产生的垃圾属于「事业垃圾」,要与专门的垃圾收集公司签约收集,不能丢在居民垃圾丢弃点。

3  要符合下水道法和水质污染法的相关规定。

4 与管理组合委员会报备,又来了这个烦人的机构。

5 设施内有对应外国语的指示标,并在预约平台上表明可以对应何种语言。

6 设置有24小时应对周围居民投诉的窗口,并把运营者的联系方式告知周围邻居。

这6条就是曾经浇灭大部分民宿经营者申请执照热情的罪魁祸首。不过在监管力度加强之后,大家面临要么一年最多180天,要么违法经营不知道什么时候被查封的两难境地,申请特区民泊的人还是越来越多了。

这种运营执照许可比民宿更高级,属于酒店经营类。既不受运营天数的限制,而且除了某bnb这类平台以外,某程,某king这类酒店类平台也可以登录,获客渠道更广泛。

那为什么现有的这些民宿不去申请这个执照呢?因为比起民宿类执照,申请简易宿所执照的难度,大概不亚于古时入川。据某业内人士吐槽:如果申请民宿许可的难度是身心俱疲的话,申请简易宿所的难度就是生不如死。

为什么这个执照的申请如此折磨人呢?主要在于它需要满足的条件。不仅有各地区保健所提出的要求,还有消防署等政府机关的条件也要满足。

其实不是很想管理民宿但不得不受理的保健所其实不是很想管理民宿但不得不受理的保健所

有的条件对住宅进行改建之后能够得到满足,比如:

1. 必须有前台。这一条直接将所有公寓排除在外。一户建进行改建之后,还是可以达标的。

2. 采光要求。窗户面积大于建筑延床面积的十分之一。

3. 换气设施。不是厨房和卫生间的换气扇,而是专门的换气设备。

4. 厕所数量。至少每层都要有一个卫生间。

5. 保健所的室内细节要求。如照明灯的瓦数,垃圾箱的摆放等。

6. 消防署对逃生通道的宽度等具体要求。

狠狠心,整栋房子改建一下,上面这些要求也不是不能达成。但是下面这一条,如果在购买房屋的时候没有留心,那就真的无力回天了。

用途地域

简单来说就是政府对某块土地规定的用途。日本政府规定得及其细致,一共分成了12种。只有其中六种:第一种住居地域、第二种住居地域、准住居地域、近邻商业地域、商业地域、准工业地域可以申请简易宿所。

如果某个一户建的用途地域刚好不是这六种之一,那无论做什么改建,都是徒劳。比如下面这个物件,由于用途地域是一种底层,就属于不可申请的用途。

数据来源:日本大手房地产中介summo数据来源:日本大手房地产中介summo

以上三种,便是目前个人投资者有能力和资格申请的经营执照。在观光立国这一政策的推动下,访日人数只会更多,大型酒店和旅馆短时间内依旧会是供不应求的局面。性价比更高,体验更舒适的民宿,仍然会有很大的市场。

只不过,这个市场已经不是无监管期间,谁都可以分一杯羹的时期了。切勿听信”一切都有管理公司负责,您就安心收钱就好了“,这类夸大其词。

入场需谨慎,功课请做足。

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