起风了，一时间各路人马蜂拥而至，买房者有之，买楼者也有，甚至买下一条街的大人物也不少。坊间也有各种留学生租了十几套房用来做民宿，赚得盆满钵满的传言。

获得丰厚房租的人闷声发大财，而日本本地居民的怨言简直突破天际：深夜常常从走廊传来拖拽箱子的声音；隔壁每几天就会换一批新的邻居；半夜大声喧哗吵闹；垃圾乱扔。

不按规矩乱丢的垃圾

问题涌现没几个月，历来以「对待新事物要谨慎再谨慎」为标榜的日本政府，以迅雷不及掩耳的速度出台了「新民宿法」。一盆冷水，泼在了红火了两年的民宿事业上。

现在，还打算买房或租房下场投身民宿行业的各位，如果对这些法规知之甚少，却对带着对市场的憧憬，准备投身其中大赚一笔，那可能就给自己挖了个坑。

这次，我们尽力整合一下民宿市场的必备情报。

已经被游客彻底占领的大阪心斋桥

在日本，若想合法地通过提供住宿获得收益，需要申请经营执照，执照一共两大类共六种。旅馆类执照——酒店，旅馆，简易宿泊和下宿；民宿类执照——特区民泊和民宿许可（即伴随新民宿法上线的许可）。

这六种执照中，公寓和一户建能有机会申请的只有三种：简易宿泊，特区民泊和民宿许可。一掷千金买酒店度假村的大资本们，不在本次讨论范围内。

先说这个自去年6月起讨论热度最高的执照。新民宿法要求进行民宿经营的人必须向当地的保健所提出一个申报（日文叫届出），也不需要审批，提交一下就可以了。申报的形式相对简单，文件开头是这样的：

民宿许可申报表表头

但是如果以为这项新的法律真的这么好打发，一纸申报民宿经营就可以继续躺赚，那有点低估日本政府了。民宿许可的坑处，不在申报，而在其他需要突破的隐形障碍。

如果买了一栋公寓楼中的某个房间想用来做民宿，那一定要获得公寓管理组合（类似于居委会）的同意，获得这个同意的概率基本在1%。

公寓里若有人在经营民宿，势必会有很多外国人进进出出，偶尔还会有不太守规矩的，乱丢垃圾或夜半笙歌的。同意某家做民宿对其他居民有好处吗？没有！不同意有害处吗？没有！所以，他们干嘛要同意呢？

那不征得他们的同意悄悄地搞起来呢？反正其他居民也没有权力把我赶走。没错，如果这间房子是买下来的，其他居民的确是无权赶走住户。但是可以使坏啊。

堵个锁眼，划个门什么的，不要太简单，还能半夜以乱扔垃圾或吵闹扰民的名义报警呀。几次骚扰下来，这个房源在平台上的评价一定会下降，受损失的还是房主。

管理组合贴出的禁止民宿通告

一户建，独门独院，没有烦人的公寓管理组合了，是不是就万无一失了呢？并没有，还有一个隐藏的小坑——一户建所在地区区政府的特殊条例。

举个例子：东京都的中央区（银座，日本桥等所在地）区政府规定，每周的周六中午到周一中午，可以运营民宿；东京都大田区居住用地上盖起的房子，全年禁止民宿；旅行胜地京都市每年只有1月16日至3月15日这两个月，允许经营民宿。

管理委员会和各地区的限制规定，就是新民宿法下民宿许可执照中最大的两个坑。难以克服的这两项困难，导致现在某平台上共计56000件房源中只有20%左右的民宿提交申报，获得「民宿许可」。

剩余8成要么观望考虑转其他执照，要么继续顶着「黑民宿」的头衔，与各项法规和周边居民斗智斗勇。

选到了可以经营民宿的地区，避开了管理委员会，接下来还有什么？应对投诉，24小时之内能够到达房屋解决问题等等，这些可以通过专门的管理公司来解决，缴纳管理费就好了，还算省心。

至于每年经营天数的上限为180天这一规定，其实反而不是最大的阻碍，毕竟以民宿的火爆程度，即使赚半年躺半年，依旧会有盈利的。

在2018年6月出台「民宿许可」执照之前，它算是唯一合法的民宿经营许可证了。2013年开始试行，全称非常长——「国家战略特别区域外国人滞在设施经营事业」。

认定成功后会得到的「特区民泊认定标」

与为了治理已然泛滥的「黑民宿」而出台的「民宿许可」执照不同，「特区民泊」是在东京大阪酒店不足以满足激增的赴日旅行人群需求的情况下，政府主动出台的缓解房源紧张的特殊执照。

据内阁府地方地方创生推进事务局的最新报告，目前东京都大田区（羽田机场附近）大阪府，大阪市，八尾市，北九州市，新泻市和千叶市可以申请特区民泊的执照。

特区民泊对每年的经营天数上限没有要求，可365天全天营业。原来对每次入住天数规定为7天以上，近年也更改为3天2晚即可。

这两项规定对经营民宿者的吸引力直接体现在申请数量上——以大阪市为例，2018年6月还仅认定了2618件，2019年2月末这个数字已经翻番达到了6015件。

2018年中开始飞速增长的认定数量

好处这么明显，那就不要犹豫地申请这个执照呗？全年经营，3天2晚也没什么难度，看起来收益率还不错，还是合法经营。那么为什么在几年前，民宿最火热的时候，申请数量并没有多少呢？在于它需要满足的建筑和环境条件。

依旧以大阪市为例：

1 要符合大阪市消防法令对逃生通道，消防工具等细节的要求。

2 经营特区民泊的房间产生的垃圾属于「事业垃圾」，要与专门的垃圾收集公司签约收集，不能丢在居民垃圾丢弃点。

3  要符合下水道法和水质污染法的相关规定。

4 与管理组合委员会报备，又来了这个烦人的机构。

5 设施内有对应外国语的指示标，并在预约平台上表明可以对应何种语言。

6 设置有24小时应对周围居民投诉的窗口，并把运营者的联系方式告知周围邻居。

这6条就是曾经浇灭大部分民宿经营者申请执照热情的罪魁祸首。不过在监管力度加强之后，大家面临要么一年最多180天，要么违法经营不知道什么时候被查封的两难境地，申请特区民泊的人还是越来越多了。

这种运营执照许可比民宿更高级，属于酒店经营类。既不受运营天数的限制，而且除了某bnb这类平台以外，某程，某king这类酒店类平台也可以登录，获客渠道更广泛。

那为什么现有的这些民宿不去申请这个执照呢？因为比起民宿类执照，申请简易宿所执照的难度，大概不亚于古时入川。据某业内人士吐槽：如果申请民宿许可的难度是身心俱疲的话，申请简易宿所的难度就是生不如死。

为什么这个执照的申请如此折磨人呢？主要在于它需要满足的条件。不仅有各地区保健所提出的要求，还有消防署等政府机关的条件也要满足。

其实不是很想管理民宿但不得不受理的保健所

有的条件对住宅进行改建之后能够得到满足，比如：

1. 必须有前台。这一条直接将所有公寓排除在外。一户建进行改建之后，还是可以达标的。

2. 采光要求。窗户面积大于建筑延床面积的十分之一。

3. 换气设施。不是厨房和卫生间的换气扇，而是专门的换气设备。

4. 厕所数量。至少每层都要有一个卫生间。

5. 保健所的室内细节要求。如照明灯的瓦数，垃圾箱的摆放等。

6. 消防署对逃生通道的宽度等具体要求。

狠狠心，整栋房子改建一下，上面这些要求也不是不能达成。但是下面这一条，如果在购买房屋的时候没有留心，那就真的无力回天了。

用途地域

简单来说就是政府对某块土地规定的用途。日本政府规定得及其细致，一共分成了12种。只有其中六种：第一种住居地域、第二种住居地域、准住居地域、近邻商业地域、商业地域、准工业地域可以申请简易宿所。

如果某个一户建的用途地域刚好不是这六种之一，那无论做什么改建，都是徒劳。比如下面这个物件，由于用途地域是一种底层，就属于不可申请的用途。

数据来源：日本大手房地产中介summo

以上三种，便是目前个人投资者有能力和资格申请的经营执照。在观光立国这一政策的推动下，访日人数只会更多，大型酒店和旅馆短时间内依旧会是供不应求的局面。性价比更高，体验更舒适的民宿，仍然会有很大的市场。

只不过，这个市场已经不是无监管期间，谁都可以分一杯羹的时期了。切勿听信”一切都有管理公司负责，您就安心收钱就好了“，这类夸大其词。

入场需谨慎，功课请做足。