上周，我们解说了一下买房子当时需要缴纳的各种税费，那么买好之后，是不是可以一劳永逸了？

并没有。无论出租还是自住，每年都还要老老实实缴纳房产持有税，修缮基金和管理费等。

一、房产持有中

① 每年的房产持有税

只要你还持有这套房产，每年就要向国家和地方政府缴纳持有税。

建筑物和土地分别纳税，国家和地方政府分别征税。不用记住太多，一个公式可以基本掌握：持有税＝建筑物政府评估价×1.7％＋土地政府评估价×1.7％

② 每年的保险

买入当时，一般情况下房主会购买5年期地震火灾险。5年之后，更新肯定是需要的，这个时候要结合自己准备继续持有该房产多少年，房屋剩余使用年限来综合考虑。

不过这个时候，房主一般都已经熟练掌握日本房产各种信息，落坑的可能性极小。

③ 每年的管理和修缮费用

这里其实是两个费用，管理费和修缮基金，这都是由房主来交的。

公寓总户数与修缮基金 数据来源：大和住宅调查报告

就算买房用于出租，这部分钱，还是要由房产所有人来承担（如果有中介告诉你，这笔钱由租客来承担，那他一定是在忽悠你）。

管理费主要包括共用部分的电费、清洁费用、电梯的定期点检和修理等。

至于修缮基金，日本的房屋之所以能够保持即使住了三十年，外表看上去依旧干净整洁，就是修缮基金的功劳。每年每户交上1到2万块日币左右，累积起来将是一笔不小的资金池。

每隔10~15年，公寓楼会进行大规模整修，屋顶防水设备的更换、外墙的重新涂刷等等，都从这笔累计出来的资金池中支付，因此购买楼房的人，这笔钱不能不交。

房龄与修缮基金 数据来源：大和住宅调查报告

修缮基金的征收额，初期（新房期）会根据该公寓的住户数不同而不同。这一金额确定下来之后，会在几年内保持不变。随后，五年十年过去了，当建筑年龄达到某一年数时，收取的修缮基金将发生一个跳跃式增长。

增长之后再保持这一数值几年不变，等带下一次房屋年龄达到另一个标准，再发生下一次增长，类似分段式所得税。简单来说，越老的房子，每年需要较缴纳的修缮基金就越多。

买独栋房屋的用户，管理费和修缮基金是不用交的，但是房子发生的所有问题，注意是所有问题，上至屋顶漏水，下至门口的地砖碎裂，甚至包括二十年之后墙壁的粉刷翻新，全都由房主自己承担的。

平摊到每年的现值，和楼房也差不多了。

二、房产出售时

若几年后，您觉得，房子小了，薪水涨了，换工作了，把现在这个卖了再买一个吧。这个时候，高额的所得税，将再次向您展示经历过90年代房地产泡沫的日本政府，对”炒房“的打击力度有多么大。

持有期间没超过5年的房产，转手出售的时候，获利部分课税39%（所得税30%＋住民税9%）；持有5年以上的房产，课税20%（所得税15%＋住民税5%）。并且当年买房的时候，经历过的中介费还要再来一次。有没有很酸爽？

日本买房成为新投资的另一种趋势

稳定的物价，良好的治安，安定的社会秩序，清洁的水和空气，都表明这是个宜居的国度。作为分散投资的一部分，持有日本房产，闲暇时自住，空置时出租，这一方式越来越受到国人的青睐。

但是，作为发达的资本主义国家，遭遇过90年代楼价断崖式暴跌，无数中产家庭破产的日本，在控制“炒房”这个领域，毫不手软。

完